摘要：本文从实务角度出发，以强制拍卖中瑕疵房屋的拍卖为研究对象，分析法院拍卖的房屋存在登记不实或产权争议，抵押权、承租权等权利负担，以及房屋存在添附等瑕疵时，执行法院可通过运用物权公示原则、善意取得制度、买卖不破租赁及限缩解释等原理，破除房屋瑕疵对强制拍卖程序的阻碍，保障人民法院执行工作的顺利开展。

关键字：强制拍卖 房屋 抵押权 租赁 添附物 执行

　　在司法实践中存在大量拍卖被执行人房产的执行案件，2012年修订的民事诉讼法在原有拍卖、变卖两种变价方式上也更加强调 “拍卖优先”的原则。然而拍卖房屋的瑕疵问题成为房屋拍卖执行难的一大诱因，处理这类问题不但涉及相关法律法条的理解和适用更涉及拍卖多方主体的利益平衡，一旦处理不当将损害执行当事人或利害关系人的财产权利，影响正常的司法秩序和经济秩序，损害法律的公信力。1998 年最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》（以下简称《执行规定》）确立了执行拍卖制度，没有规定拍卖的具体程序；2004年修订的《中华人民共和国拍卖法》规定该法仅适用于拍卖企业的拍卖活动；2004 年最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍卖规定》），对执行拍卖相关的程序予以了明确，但是，仍对一些普遍存在的难点问题的处理缺乏规定，例如拍卖房屋登记不实的处理、房屋存在租赁关系及优先购买权、抵押权负担的处理、被拍卖房屋添附的认定等问题。笔者结合执行实践，就若干重点问题予以探讨，希望对优化执行拍卖制度有所裨益，以使将来出台的《强制执行法》更为完善。

　　一、第三人以房屋登记不实阻碍拍卖的处理

　　在案件执行过程中，执行人员在对某处房产进行拍卖的过程中，往往有案外第三人提出异议，主张该房屋房产证上虽然是被执行人的名字，但他才是真正的所有权人，所以要求人民法院终止拍卖程序，解除对拍卖房屋的查封。 [1]实践中对此类案件应该由执行庭根据相关法律规定区分情形严格审查，总结起来此类执行案件一般存在两种情形，第一种情形是案外第三人为善意购买人，第三人与被执行人之间存在真实有效的书面协议，协议约定被查封房屋产权证上登记被执行人的名字，但实际上购买该房屋的出资人是第三人，该房屋的所有权属于第三人。第二种情形是该处房产在被查封前已经出售给第三人，第三人已经支付了全部购买该房屋的款项并实际占有该房屋，只是由于某种原因未办理房屋登记过户的手续。

　　对此类房屋拍卖案件应如何处理呢？笔者认为，对前面提及的第一种情形一般应裁定驳回。因为根据物权法的物权公示原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产登记薄是物权归属和内容的根据，房屋的物权登记在谁的名下，就应认定为是谁的财产。对于第一种情形，人民法院按照物权登记对登记在被执行人名下的房屋进行拍卖，是符合物权法物权公示原则的。提出执行异议的第三人并不是被登记的房屋所有人，因而也就不能就被拍卖的房屋主张权利。如果房产物权登记确有错误，第三人可以通过其他救济程序主张债权来解决。如果登记错误是由于被执行人的原因造成的，第三人可向被执行人就债权法律关系主张赔偿；如果登记错误是由于登记机关造成的，第三人可向登记机关主张赔偿。

　　对于第二种情形，执行相关司法解释的理念是区分情况有选择的支持案外第三人对房屋权利的主张。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》），被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 [2]也就是说，在人民法院对被执行人名下的第三人已经支付对价且实际占有的房屋能否采取强制措施，主要看第三人是否在主观上存在过错，是否是善意取得。如果第三人不存在过错，人民法院就不能对该房产查封、扣押，举轻以明重，当然更不能拍卖该房产。但是，此处的“第三人无过错而未过户”应作限缩解释和理解，应为因第三人意志以外的原因而未能过户，如果第三人主观原因导致房屋未能过户，不能排除人民法院对该房屋的执行措施。

　　应该说，按照物权公示原则、善意取得制度以及限缩解释来处理此类房屋拍卖案件是比较合理公正的，不但能避免损害第三人合法财产权利，也可有效地避免被执行人与案外人恶意串通，通过虚构房屋买卖协议或倒签房屋产权归属协议的方式，阻碍人民法院的执行拍卖，从而保障人民法院执行工作的顺利开展。

　　二、拍卖房屋上存在抵押权等优先受偿权负担的处理

　　司法实践中，有很多被拍卖房屋是被执行人贷款购买，被执行人为获得贷款将房屋抵押给银行。执行案件的申请人作为诉讼债权关系中的债权人对被执行人享有债权，由于被执行人未履行债务，申请执行人遂向人民法院申请要求对被执行人的房屋查封、拍卖实现其债权，此时，银行作为抵押权人往往因担心影响自身债权的实现，不同意拍卖该房屋或直接向人民法院提出执行异议。那么这种存在抵押权等优先受偿权负担的房屋人民法院能否拍卖？拍卖房屋上的优先受偿权是否应该得到保护？如何处理拍卖房屋上的抵押权负担？

　　对此类情况，笔者认为如果抵押权人申请执行异议阻碍拍卖进行的，人民法院应裁定驳回。因为人民法院的查封行为并没有侵害其抵押权，抵押权是担保物权，具有物权优先属性，享有物权的抵押权人完全可以在人民法院拍卖房屋后优先受偿拍卖价款。根据最高人民法院《关于人民法院执行设定抵押房屋的规定》，属于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院是可以依法查封、拍卖的，但以抵押权人申请拍卖为前提。然而，在此类案件中，作为抵押权人的银行是不会主动申请拍卖房屋的，那么人民法院可否依据申请执行人的申请先行拍卖房屋呢？答案应该是肯定的。因为如果人民法院迟迟不行使拍卖权，不但容易让被执行人和享有优先受偿权的抵押权人恶意串通，并且对申请执行人权利的保护也是不利的。在这种情况下，只需在拍卖所得款项中扣除抵押权人享有的份额，将该份额到提存机关提存即可，然后将余款给付申请执行人。 [3]

　　　　在房屋拍卖成交后，人民法院应当向当事人发出拍卖成交确认裁定书，并将拍卖所得执行款优先偿还抵押权人的债权。对于拍卖房屋上负担的抵押权等担保物权的处理，现行司法解释原则上采取了消灭原则，即权利负担因拍卖而消灭，买受人或者接受拍卖财产抵债的债权人取得无任何权利负担的财产。 [4]依照《拍卖规定》第31条第1款的规定，拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消失，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权。应当注意的是，消灭原则指的是担保物权及其他优先受偿权的消灭，而不是担保物权所担保的债权的和有优先受偿权的债权的消灭。此外，如果有关的债权人与买受人对权利负担的处理有其他约定，这些约定又不违反有关法律规定的，人民法院应当尊重其约定。 [5]

　　　　三、拍卖房屋存在承租关系的处理

　　房屋作为拍卖执行的重要标的之一,本身经常存在租赁关系,这对标的物的变现具有一定的影响。所以,解决好房屋存在的租赁瑕疵,是顺利进行执行程序的关键。在执行过程中，此类案件往往涉及两方面的问题，一是对承租权的处置问题，二是在拍卖中承租人的优先购买权保护问题。总结实践中的做法，对于承租权的处置一般有两种方式：一是在承租权真实合法有效的情况下，根据民法“买卖不破租赁”的原理，由拍卖房屋的买受人与承租人建立新的承租关系，俗称“带着租户卖”。二是根据《拍卖规定》等相关规定，如果承租关系及占有行为发生在法院的查封之后，或者承租权对在先的抵押权或其他优先受偿权的实现有影响的，拍卖前，执行法院一般应对承租人实施腾退。 [6]

　　　　笔者认为，对于房屋拍卖中承租权的处置采取何种方式涉及到各方当事人利益的平衡和协调问题，应具体问题具体分析，不可一概而论。我国民法出于保护经济基础相对薄弱的承租人的目的，将租赁权这一债权物权化，根据物权优于债权的原理，人民法院在拍卖房屋时原则上采取“买卖不破租赁”的处置方式，当然为了防止被执行人规避法律，伪造租赁阻挠房屋拍卖，执行法院应该对租赁权的真实性进行严格审查，执行人员也可以实地调查房屋租用及占有时间等情况，并将现场情况记入调查笔录中，且在笔录中对作虚假陈述需承担的法律责任进行明确说明，这样做不但可留存证据，还可起到威慑造假者的作用。

　　作为“买卖不破租赁”的例外，在审查过程中，如果执行人员发现租赁关系在执行法院采取查封、拍卖等强制措施之后形成的，或者被执行人故意利用租赁关系占用房屋影响法院拍卖的，例如，实践中常见利用有效期畸长的租赁权使房屋在拍卖中多次流拍或低价成交的情况，若这种对房屋拍卖形成干扰的情况无法有效排除，必然会损害申请执行人的利益，此时人民法院应当将房屋腾空后在进行拍卖。 [7]腾退房屋应以公告、通知、裁定等形式作出，送达承租人；承租人不服的，可以提出异议。此外，对一时难以腾退的，人民法院可以在拍卖公告或须知中作为瑕疵予以明示，由买受人取得产权后，另行诉讼解决。

　　关于承租人所享有的优先购买权，《拍卖规定》明确规定在执行程序中应对优先购买权予以保护。在优先购买权保护的具体时间上，有些国家采取在拍定之后的一定期间内允许优先购买权人行使优先购买权的做法，我国则采取了在拍卖现场由优先购买权人直接决定是否行使优先购买权的做法。 [8]为确保优先购买权人能在拍卖过程中行使优先购买权，人民法院应当在拍卖5日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知优先购买权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。在拍卖过程中，其他竞买人有最高应价时，优先购买权人可以行使优先购买权，表示以该最高价买受，但在这种情况下，其他竞买人可以出更高的价格，对于更高的价格，优先购买权人仍可以行使优先购买权，以此类推。 [9]其他竞买人有最高应价，而优先购买人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。如果其他竞买人不愿意再出更高的价格，则拍归优先购买权人。顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，通过抽签方式决定买受人。

　　四、拍卖房屋存在添附的认定与处理

　　在执行过程中，拍卖房屋存在添附的情况也比较常见，如甲租用乙的两间房屋，除了对这两间房子装修外，甲还在两间房屋旁边扩建了一间房子，在执行法院准备拍卖乙的房屋时，甲主张自己花了20万元装修款及拥有扩建房屋的所有权，不同意法院拍卖该房屋。如何处理此类房屋拍卖案件呢？笔者认为，根据《民事诉讼法》第227条规定的精神，人民法院可以向房屋的实际使用人释明可对查封、拍卖提出异议，并通过案外人异议之诉解决物权的归属问题。

　　异议成立的，法院应裁定中止房屋拍卖程序，但可以不解除房屋的查封措施，待房屋物权归属确定之后再行处置。除非案外人向人民法院提供充分、有效的担保请求解除对异议标的的查封、扣押、冻结的，人民法院可以准许。异议成立的，相关利害关系人能协商一致，书面同意将房屋与附属物一并处理的，根据《贯彻执行民法通则若干问题的意见》第86条：“非产权人在使用他人财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定处理。”的规定，执行法院应该从其约定。执行法院可委托鉴定机构单独对添附物作出评估，待拍卖成交后，在拍卖款中优先支付给实际使用人。实际使用人不同意将添附物与房屋一并处理的，实际使用人应在法院指定期限内，对添附物进行拆除，不能或不宜拆除的, 从公平原则出发,可以将添附物进行折旧后抵销租金或评估折价归房屋所有人。

　　异议不成立，执行法院即可对添附物进行处理。实际使用人与被执行人之间的债权债务纠纷，另案处理。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第20条的规定，案外人依法提起执行异议之诉的，诉讼期间，不停止执行。但案外人的诉讼请求确有理由或者提供充分、有效的担保请求停止执行的，人民法院可以裁定停止对执行标的进行处分。当然，案外人请求人民法院停止执行、请求解除查封、扣押、冻结等强制措施有错误，给对方造成损失的，也应当予以赔偿。 [10]

　　　　此外，需要提到的一点，对于有产权争议、权利负担房屋、租户未腾空房屋以及房屋面积有争议或存在添附物的这类瑕疵房屋拍卖时，人民法院应在《拍卖公告》、《竞买人须知》等拍卖文件中对房屋的瑕疵情况进行最大限度的披露。同时建议建立书面风险告知制度，即买受人一旦签署相关披露瑕疵的文件，即应视为对该瑕疵的接受。其竞买成功后，无权请求执行法院去除房屋瑕疵。

________________________________________